Nhà ở kết hợp kinh doanh cần trang bị PCCC gì theo quy định mới

Thứ Tư, 11/11/2026

TIC

Bài viết là thông tin tham khảo, đối chiếu với toàn văn các văn bản ngày 11/11/2026, không phải tư vấn pháp lý. Trường hợp cụ thể bạn nên hỏi cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH hoặc UBND cấp xã nơi đặt cơ sở.

Nhà ở kết hợp kinh doanh phải có phương tiện chữa cháy, lối thoát nạn thông thoáng và biển báo. Nếu bán hàng dễ cháy, khu bán hàng còn phải được ngăn với khu ở. Đó là yêu cầu của Điều 20 và Điều 21 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15, có hiệu lực từ 01/7/2025. Không trang bị phương tiện chữa cháy thông dụng có thể bị phạt 3–5 triệu đồng với cá nhân.

Năm 2026 có thêm hai nghị định sửa đổi và một quy chuẩn mới, nên các bài viết cũ trên mạng có thể đã lệch. Bài này tóm lại theo văn bản đang có hiệu lực.

Văn bản nào đang áp dụng

Văn bản	Nội dung chính	Hiệu lực
Luật 55/2024/QH15	Yêu cầu PCCC với nhà ở và nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh	01/7/2025
Nghị định 105/2025/NĐ-CP	Quy định chi tiết luật, danh mục cơ sở phải quản lý về PCCC	01/7/2025
Nghị định 106/2025/NĐ-CP	Mức phạt vi phạm hành chính về PCCC và CNCH	01/7/2025
QCVN 10:2025/BCA	Trang bị, bố trí phương tiện PCCC cho nhà và công trình	30/12/2025
Nghị định 69/2026/NĐ-CP	Sửa một số mức phạt của Nghị định 106	20/4/2026
Nghị định 347/2026/NĐ-CP	Sửa Nghị định 105 và 106	15/9/2026

Yêu cầu chung cho mọi nhà ở

Điều 20 Luật 55/2024 áp dụng cho cả nhà chỉ để ở. Chủ nhà cần bảo đảm:

Điện dùng an toàn; khu bếp và nơi thờ cúng an toàn về cháy.
Phương tiện phòng cháy, chữa cháy phù hợp với khả năng, điều kiện thực tế.
Lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp hoặc lối đi bảo đảm việc thoát nạn.

Ở thành phố trực thuộc trung ương, nhà ở thuộc khu vực không bảo đảm hạ tầng chữa cháy phải có bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy (khoản 5 Điều 20). Lộ trình thực hiện đến 01/7/2027 theo Điều 27 Nghị định 105/2025.

Thêm gì khi nhà có kinh doanh

Điều 21 Luật 55/2024 yêu cầu nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh đáp ứng Điều 20 và có biển báo. Phần khác nhau nằm ở loại hàng:

Kinh doanh hàng có nguy cơ cháy, nổ: khu kinh doanh phải được ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu ở.
Kinh doanh hàng nguy hiểm về cháy, nổ: không bố trí chỗ ngủ trong khu kinh doanh; có báo cháy, thông gió và đầu dò rò khí; ngăn cháy với lối thoát nạn của khu ở.

Diện tích cũng làm thay đổi nghĩa vụ. Theo Nghị định 105/2025:

Phần diện tích dùng cho sản xuất, kinh doanh	Hệ quả	Căn cứ
Từ 50 m²	Thuộc danh mục cơ sở quản lý về PCCC, phải thực hiện thêm yêu cầu dành cho cơ sở tại Điều 23 Luật 55/2024	Phụ lục I, mục 32
Từ 200 m²	Thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ; phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc	Phụ lục II, mục 46; Phụ lục VII, mục 44

Nghị định 347/2026 thay Phụ lục III, IV và bãi bỏ Phụ lục V của Nghị định 105. Các Phụ lục I, II, VII nêu trên không thay đổi.

Khi nào phải có báo cháy

QCVN 10:2025/BCA áp dụng khi xây mới hoặc cải tạo nhà. Với nhà ở có phần kinh doanh dưới 30% tổng diện tích sàn, Bảng A.1 của quy chuẩn nêu:

Loại kinh doanh	Phải có báo cháy tự động khi	Được dùng thiết bị báo cháy độc lập
Kinh doanh dịch vụ	Nhà cao từ 7 tầng	Có
Kinh doanh hàng dễ cháy	Nhà cao từ 3 tầng hoặc tổng sàn từ 500 m²	Khi nhà dưới 5 tầng và dưới 500 m²

Phần kinh doanh từ 30% đến 70% thì trang bị như nhà hỗn hợp; trên 70% thì trang bị theo công năng kinh doanh. Nếu dùng thiết bị báo cháy độc lập, các thiết bị phải liên kết với nhau. Loại này không cần tủ trung tâm, ví dụ đầu báo khói liên động không dây SafeFire HM2SA-1W. Khi một đầu báo phát hiện khói, các đầu khác trong nhà cùng kêu.

Đầu báo khói liên động không dây SafeFire HM2SA-1W

Nếu bạn cần biết một hệ thống báo cháy có tủ trung tâm gồm những gì, xem bài hệ thống báo cháy cho gia đình, chung cư, văn phòng.

Bình chữa cháy: số lượng và bảo dưỡng

QCVN 10:2025/BCA dẫn sang TCVN 7435-1 cho cách tính số lượng và vị trí bình. Tiêu chuẩn này tính theo loại đám cháy và diện tích, nên mỗi cửa hàng một con số. Bạn gọi TIC để được tính theo mặt bằng thật. Cách chọn loại bình bột, khí CO2 hay gốc nước có trong bài tư vấn chọn bình chữa cháy.

Về bảo dưỡng, mục 1.5.13 của quy chuẩn nêu:

Bình chữa cháy: ít nhất 6 tháng một lần.
Thiết bị báo cháy độc lập và đèn sự cố: ít nhất 1 năm một lần.

Ngoài ra, Nghị định 105/2025 yêu cầu chủ hộ, người thuê nhà tự kiểm tra an toàn PCCC không quá 01 tháng một lần. UBND cấp xã có thể kiểm tra đột xuất.

Bình chữa cháy bột ABC Dolphin 4kg

Mức phạt thường gặp

Mức dưới đây là mức với cá nhân theo Nghị định 106/2025, đã cập nhật phần sửa đổi của Nghị định 69/2026. Tổ chức bị phạt gấp 2 lần (Điều 4).

Hành vi	Căn cứ	Mức phạt cá nhân
Trang bị phương tiện chữa cháy không bảo đảm	Điều 20 khoản 1	1–2 triệu đồng
Không trang bị phương tiện chữa cháy thông dụng	Điều 20 khoản 2	3–5 triệu đồng
Không duy trì đủ số lượng, yêu cầu kỹ thuật của bình chữa cháy	Điều 21 khoản 2	3–5 triệu đồng
Không bảo dưỡng bình chữa cháy, thiết bị báo cháy độc lập	Điều 22 khoản 1	3–5 triệu đồng
Không duy trì thiết bị báo cháy độc lập	Điều 21 khoản 3	5–10 triệu đồng
Để vật cản trên lối thoát nạn	Điều 24 khoản 2	5–10 triệu đồng
Không niêm yết nội quy, biển báo PCCC	Điều 7 khoản 3	6–8 triệu đồng
Không trang bị đèn sự cố, chỉ dẫn thoát nạn	Điều 20 khoản 5	10–15 triệu đồng
Không trang bị cửa, vách, vật liệu ngăn cháy	Điều 25 khoản 5	30–40 triệu đồng
Không trang bị hệ thống báo cháy ở nơi phải có	Điều 20 khoản 9	40–50 triệu đồng, có thể đình chỉ 3–6 tháng

Mức phạt 10–15 triệu đồng cho hành vi khóa cửa trên lối thoát nạn (Điều 24 khoản 3) đã bị bãi bỏ từ 20/4/2026. Từ 01/7/2026, Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 cho Hà Nội đặt mức phạt PCCC cao hơn mức chung, tối đa gấp 2 lần. Nếu kinh doanh ở Hà Nội, bạn nên hỏi thêm quy định riêng của thành phố.

Danh sách kiểm tra cho cửa hàng

Có bình chữa cháy phù hợp loại hàng, đặt chỗ dễ thấy, dễ lấy, ghi ngày bảo dưỡng gần nhất.
Có đầu báo khói hoặc báo nhiệt; nếu dùng loại độc lập thì các đầu liên kết với nhau.
Lối đi, cầu thang không chất hàng, xe máy.
Lồng sắt, chuồng cọp có cửa mở được từ bên trong.
Khu bán hàng dễ cháy được ngăn với khu ngủ.
Treo nội quy, biển báo PCCC; có đèn sự cố nếu thuộc diện phải có.
Ghi lại mỗi lần tự kiểm tra hằng tháng.

Các thiết bị trong danh sách có ở mục thiết bị PCCC của TIC.

Câu hỏi thường gặp

Nhà chỉ để ở có bắt buộc mua bình chữa cháy không?

Luật yêu cầu phương tiện phòng cháy, chữa cháy phù hợp với khả năng, điều kiện thực tế. Riêng nhà ở thành phố trực thuộc trung ương, thuộc khu vực không bảo đảm hạ tầng chữa cháy, thì phải có bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy theo lộ trình đến 01/7/2027.